第146章 画大饼
第146章画大饼
都不需要金尚怎么劝说,梅应年自然能看清楚其中的利弊关系。
即便如此,金尚还是从多个角度,解释了一下文旅地产和影视院线等结合的好处。
几分钟后,金尚总结道:
“不管是住宅市场,还是商业地产,本质其实是一样的,资本运作,滚雪球。不管是地方政府,银行,开发商还是合作商户,炒房客,都是一条绳上的蚂蚱,谁要是觉得自己能甩开其它环节,自己吃独食,那就玩不下去了。”
这个世界上,像房地产这样,同时兼具使用和投资双重属性的领域,并不是很多。
而且,这一行的产业链很长很长。
不论在哪个国家,哪个时代,房地产都是可以作为经济支柱的存在。
但是,如果只有这一根支柱,那就很危险了。
见金尚说得差不多了,梅应年才微不可查地点点头:
“我手下的顾问们,也觉得这个,可以做。就是……你说的这个影视城,具体是怎么个想法……”
“在回答之前,我想问二舅一个问题,将来的地产开发,准备以什么样的模式来进行……”
迎着对方不解的注视目光,金尚继续解释道,
“是买下一块地皮的开发权,建大型购物中心,写字楼和公寓住宅,或租或卖,回收资金,再进行下一地块开发,一直这么滚雪球?”
“有什么不对,开发商不都是这么玩的?一直如此,貌似也玩不出花样来。”
“太被动了!”
金尚失望地摇摇头,然后不解地反问道,
“一直如此,就对吗?如果只考虑不动产的实际使用价值,也就罢了,问题是,房地产本身的金融属性,怎么开发?”
见对方还没反应过来,金尚直截了当地说道:
“就拿炒股为例,如果我偷偷买了一只股票,或者一个题材的数只知名股票,想要将价格拉起来,吸引散户来接盘,怎么做?”
梅应年下意识地答道:
“暂且不提一些专业的交易手法,总的来说,无外乎在财报上耍小花招,玩点数字游戏,或者通过各种渠道放出利好消息,蹭一蹭热点,韭菜嘛,听风就是雨,正好高价卖给他们……”
“房地产,不可以这么操作吗?”
“可以是可以,但是……对了,阿尚在大学里,学的城市规划,算是半个内行,有些丑话,我就直接说了……”
梅应年将杯中茶一饮而尽,梅文辉起身帮忙换了一杯新的,又长舒了一口气,才说到,
“京城里,还算好的,地方城市的规划,每一个领导上台,第一件事,基本都是在地图上画个圈,搞一个什么开发区,新区,新城之类的,公交地铁,学区划片,院校搬迁,大厂入驻等等,说白了,全都是为了将原本不值钱的土地卖个高价……”
不管是这个规划,还是那个规划,都需要钱,才能推进,所以,万事开头第一件事,就是搞钱。
从这个角度来说,但凡有点抱负和野心,想要做点实事的地方主官,卖地的能力,约等于治政的能力。
“站在房地产开发商的角度,随着官方的指挥棒,按部就班地走下去,总不会错。”
“但是,竞争对手不少吧?而且,一些城建和长远规划,没点过硬的内部关系,搞不到。”
所以,想要最大限度获得利润,就必须保持消息灵通,融资渠道便利,能够较同行更快一步,就是实实在在的大收获。
梅应年涉足房地产时间不长,和那些经营了许多年,根深蒂固的前辈比起来,差了太多。
“所以,我早些时,也想过以投资足球为切入点。你们家的俱乐部,我也调查过,原本打算入股甚至购买,并以此为跳板,切入京城资本和土拍市场……”
这才是一九九五年,二舅就已经想过通过足球圈的影响力,顺势深耕房地产市场么?
不得不说,眼光还是比较犀利的。
“京城北方联合足球俱乐部的名头,我已经开发了,以后有大用,无法分享。要是二舅还没打消投资足球的想法,我可以提供一个参考……”
说着的金尚,将京城体大青年的信息,详细说了一遍。
“那一家京城科技的运营和技术能力很不错,但是,掌舵人的战略决策,有严重的问题,不出一年,肯定会遇到坎坷,能撑过三年,算他们有本事。到时候,那一家俱乐部,就可以顺势接过来。”
“回头我让人看看,背靠本地体校,人脉深厚,后备力量充足,似乎可行。”
“这件事……暂且打住,说回到房地产的话题上来……”
言归正传后,金尚清了清嗓子,解释着炒作股票和房地产之间的关系,
“现在的二舅,就相当于一个手里有钱,但是人脉关系都很一般的‘散户’……”
“大号韭菜,我懂。”
闻言的金时和梅文辉禁不住噗呲一笑,金尚倒还好,嘴角拉出一抹弧度,继续说到:
“打听市场的小道消息,关注官方公告,看同行热点,其实也不会亏。因为市场整体处在低位,资本雄厚,一时的波动奈何不了你,将投资周期拉长,肯定有得赚。就是……赚不到认知之外的大钱。正常来讲,应该怎么办,才能改变这种……别人大碗喝酒,大口吃肉,自己陪跑,只能赚点汤汤水水的窘境呢?”
话说到这,梅应年终于有了一点想法。
“自己坐庄!你的意思是……”
金尚竖起食指,轻轻摇了摇:
“建一栋住宅,修一个购物商场,盖一栋写字楼,然后坐等时代风口吹来,乘势而起,固然生理,可要是风吹来的不及时,或者风向不合心意,怎么办?”
“只有……自己吹?”
“如果要安安稳稳赚钱,二舅经营好航运和造船生意,已经很好了,再适当挖掘一下上下游产业链,老老实实当‘北海船王’不好吗,难道‘上岸’是为了捡别人的残羹冷炙?您要建的,不是一栋楼,一个小区,一条商业街,而是为了建一座城?”
“对!一座城有点夸张,至少是一个商圈,吃喝玩乐,衣食住行,无所不包,应有尽有……”
终于明白了金尚的意思后,梅应年越发感觉到,自己这个小外甥,小脑瓜里想的东西,当真是大胆,
“我需要这个集影视制作,文化旅游,资源开发,商业广场和住宅别墅于一体的影视城计划……”
文化产业,影视剧制作,是引子,是特色,本质上,它还是房地产。
沉吟了片刻后,梅应年笑着问道:
“你们学校城市规划专业的毕业生,好招吗?看来,我以前还是疏于这方面的人才储备了,得尽快补起来……”
“今年估计是来不及了!二舅可以试试高薪挖人,但是效果不好保证。对了,今年的秋招,可以报名,顺便带一带今夕文化……”
“能行的话,我再联系你。”
满意地拍了拍金尚的肩膀,梅应年让梅文辉摊开京城地图,放在茶几上,几人围上来,指指点点。
“核心城区肯定不行,京西这等发展很快的城乡结合部可以试试,但是,城市综合体开发,应该能行,影视基地生态旅游城之类的,难度不小,只能去远城区刷一刷存在感。”
“京西丰台,可以争取一下,重点还是放在密云,怀柔,房山,平谷和通州比较好。”
金尚想了想之后,根据前世的记忆,大致点了几个比较靠谱的地方。
“嗯!我让人考察一下当地环境,影视城计划,差不多就这样,城市商圈综合体开发,以京西为主,这里比较熟,东边的朝阳也可以试试。京城的开发程度已经很高了,可辗转腾挪的空间不大,大概还有十几年的红利期,倒是一些地方新兴城市,区域中心城市,和有潜力的二线城市,市场潜力值得期待……”
“这种事,您自己拿主意,只要现金流不断裂,激进一点操作都没关系,大势所趋,亏不了。”
“按照这个设想进行商业布局的话,钱……不够了,得加强融资力度了。”
摸索着下巴,在地图上来回游移,琢磨着大概需要多长时间,多少资金维持,才能顺利将这么大的盘子撑起来。
“对了,京城有一个三国历史题材的影视基地,南方还要有一个,你觉得应该建在哪里?”
“我觉得苏州不错,太湖周边几个风景优美的地方城市,都可以去试试。”
“不在长江沿岸,洞庭湖,高邮湖,洪泽湖不行吗?”
“大江以南,和大江以北,哪边潜力大,经济状况好,一目了然,靠近内陆的地方,等二舅在沿海经济发达的地方开拓得差不多了,有余力,再去试水比较好……”
“也对,做生意,要讲究顺势而为。客观条件,营商环境,沿海比内陆好,南比北好。如果不是京城……”
梅应年摇摇头,后面的话不再多说了。
大势如此,真不好逆天而行。
这一世,已经算好了,祖国周边战略要地基本囊括,东亚几大水系和平原,尽在手中,定都北方,一定程度上缓解了南北发展的不平衡。
环北海,环渤海,西北塞上江南,大牧场,大农场,煤炭石油天然气,丰富的林木资源等,一定程度上,可以做到南北互补,不至于出现前世那种南北不平衡且差距越拉越大的情况。
即便如此,对梅应年这种有宏大商业愿景的大富豪来说,先南后北,先沿海后内陆的战略,不会搞错的。
“南边的,暂且不去说,北边这个影视基地,你觉得要花多少钱?”
“一期一期建,分批开放使用,缓解资金压力,也让地方看看,咱们不是纸上谈兵,而是真的能创造极高的经济效益。第一期,先两亿……有点少,就三亿吧,应该够了,三通一平先搞起来,各种优惠政策也可以谈。”
“文旅特色,我了解过,有很多弯弯绕绕,这方面,可能还需要你和对方沟通一下。”
“这个自然!”
“你那边的小说和游戏,卖得怎么样?”
“一开始挺平淡,这两天,口碑发酵,有点起色了。各地书店的反馈很不错,网上销量的增长幅度也很可观。”
“目前总共卖了多少?”
“小说将近十五万册,游戏四万多份……”
“这个数据……有点低吧?”
“二舅,现在才卖了一个多星期,已经很可观了。因为宣传投入比较大,初始销量,我其实有点不满意,但是,后续稳住了,没怎么降,甚至还在渐渐拔高。长期来看,很不错……”
全国都只有二十几万上网用户,实际电脑装机量,在五六十万上下,接近十分之一的活跃网民,第一时间买了《三国志》游戏,可见这个数据,真的不差了。
当然,这也有如今市面上没什么出色的大作,还赶上了放暑假,以及部分消费者只是贪便宜,买《三国演义》小说,顺便买了游戏光盘的原因。
即便如此,这个结果,勉强可以接受,对得起金尚花钱宣传推广了。
“那……就这样吧!”
闻言的梅应年,也没有过分纠结这种小事,
“今天最大的收获,就是从阿尚这里听到了关于城市综合体开发的思路。确实,大玩家要摒弃‘散户’思维,土地和上面的建筑,到底值多少钱,还能好好操作一下。包子馒头能卖多少钱,和面粉馅料成本息息相关,也取决于厨师手艺和品牌包装。抬价拿地,低价促销卖房,固然可行,可是,手段有点粗糙。最顶尖的房地产开放商,卖的不止是房,而是一种高质量,高品质,有格调的城市生活。”
地段再好,交通再便利,周围配套设施和基础建设不行,房子也卖不了高价,商铺租金也涨不起来。
与其等着摸不着头脑的政策层面的推进,还不如自己主动动手加码,将“饼子”画得好看一点。
不管是炒股还是炒房,看的是实际价值吗?
不,炒的是上涨赚钱的预期!
在这一行混,讲故事的能力,可能比干实事的本事,更加重要。
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即便如此,金尚还是从多个角度,解释了一下文旅地产和影视院线等结合的好处。
几分钟后,金尚总结道:
“不管是住宅市场,还是商业地产,本质其实是一样的,资本运作,滚雪球。不管是地方政府,银行,开发商还是合作商户,炒房客,都是一条绳上的蚂蚱,谁要是觉得自己能甩开其它环节,自己吃独食,那就玩不下去了。”
这个世界上,像房地产这样,同时兼具使用和投资双重属性的领域,并不是很多。
而且,这一行的产业链很长很长。
不论在哪个国家,哪个时代,房地产都是可以作为经济支柱的存在。
但是,如果只有这一根支柱,那就很危险了。
见金尚说得差不多了,梅应年才微不可查地点点头:
“我手下的顾问们,也觉得这个,可以做。就是……你说的这个影视城,具体是怎么个想法……”
“在回答之前,我想问二舅一个问题,将来的地产开发,准备以什么样的模式来进行……”
迎着对方不解的注视目光,金尚继续解释道,
“是买下一块地皮的开发权,建大型购物中心,写字楼和公寓住宅,或租或卖,回收资金,再进行下一地块开发,一直这么滚雪球?”
“有什么不对,开发商不都是这么玩的?一直如此,貌似也玩不出花样来。”
“太被动了!”
金尚失望地摇摇头,然后不解地反问道,
“一直如此,就对吗?如果只考虑不动产的实际使用价值,也就罢了,问题是,房地产本身的金融属性,怎么开发?”
见对方还没反应过来,金尚直截了当地说道:
“就拿炒股为例,如果我偷偷买了一只股票,或者一个题材的数只知名股票,想要将价格拉起来,吸引散户来接盘,怎么做?”
梅应年下意识地答道:
“暂且不提一些专业的交易手法,总的来说,无外乎在财报上耍小花招,玩点数字游戏,或者通过各种渠道放出利好消息,蹭一蹭热点,韭菜嘛,听风就是雨,正好高价卖给他们……”
“房地产,不可以这么操作吗?”
“可以是可以,但是……对了,阿尚在大学里,学的城市规划,算是半个内行,有些丑话,我就直接说了……”
梅应年将杯中茶一饮而尽,梅文辉起身帮忙换了一杯新的,又长舒了一口气,才说到,
“京城里,还算好的,地方城市的规划,每一个领导上台,第一件事,基本都是在地图上画个圈,搞一个什么开发区,新区,新城之类的,公交地铁,学区划片,院校搬迁,大厂入驻等等,说白了,全都是为了将原本不值钱的土地卖个高价……”
不管是这个规划,还是那个规划,都需要钱,才能推进,所以,万事开头第一件事,就是搞钱。
从这个角度来说,但凡有点抱负和野心,想要做点实事的地方主官,卖地的能力,约等于治政的能力。
“站在房地产开发商的角度,随着官方的指挥棒,按部就班地走下去,总不会错。”
“但是,竞争对手不少吧?而且,一些城建和长远规划,没点过硬的内部关系,搞不到。”
所以,想要最大限度获得利润,就必须保持消息灵通,融资渠道便利,能够较同行更快一步,就是实实在在的大收获。
梅应年涉足房地产时间不长,和那些经营了许多年,根深蒂固的前辈比起来,差了太多。
“所以,我早些时,也想过以投资足球为切入点。你们家的俱乐部,我也调查过,原本打算入股甚至购买,并以此为跳板,切入京城资本和土拍市场……”
这才是一九九五年,二舅就已经想过通过足球圈的影响力,顺势深耕房地产市场么?
不得不说,眼光还是比较犀利的。
“京城北方联合足球俱乐部的名头,我已经开发了,以后有大用,无法分享。要是二舅还没打消投资足球的想法,我可以提供一个参考……”
说着的金尚,将京城体大青年的信息,详细说了一遍。
“那一家京城科技的运营和技术能力很不错,但是,掌舵人的战略决策,有严重的问题,不出一年,肯定会遇到坎坷,能撑过三年,算他们有本事。到时候,那一家俱乐部,就可以顺势接过来。”
“回头我让人看看,背靠本地体校,人脉深厚,后备力量充足,似乎可行。”
“这件事……暂且打住,说回到房地产的话题上来……”
言归正传后,金尚清了清嗓子,解释着炒作股票和房地产之间的关系,
“现在的二舅,就相当于一个手里有钱,但是人脉关系都很一般的‘散户’……”
“大号韭菜,我懂。”
闻言的金时和梅文辉禁不住噗呲一笑,金尚倒还好,嘴角拉出一抹弧度,继续说到:
“打听市场的小道消息,关注官方公告,看同行热点,其实也不会亏。因为市场整体处在低位,资本雄厚,一时的波动奈何不了你,将投资周期拉长,肯定有得赚。就是……赚不到认知之外的大钱。正常来讲,应该怎么办,才能改变这种……别人大碗喝酒,大口吃肉,自己陪跑,只能赚点汤汤水水的窘境呢?”
话说到这,梅应年终于有了一点想法。
“自己坐庄!你的意思是……”
金尚竖起食指,轻轻摇了摇:
“建一栋住宅,修一个购物商场,盖一栋写字楼,然后坐等时代风口吹来,乘势而起,固然生理,可要是风吹来的不及时,或者风向不合心意,怎么办?”
“只有……自己吹?”
“如果要安安稳稳赚钱,二舅经营好航运和造船生意,已经很好了,再适当挖掘一下上下游产业链,老老实实当‘北海船王’不好吗,难道‘上岸’是为了捡别人的残羹冷炙?您要建的,不是一栋楼,一个小区,一条商业街,而是为了建一座城?”
“对!一座城有点夸张,至少是一个商圈,吃喝玩乐,衣食住行,无所不包,应有尽有……”
终于明白了金尚的意思后,梅应年越发感觉到,自己这个小外甥,小脑瓜里想的东西,当真是大胆,
“我需要这个集影视制作,文化旅游,资源开发,商业广场和住宅别墅于一体的影视城计划……”
文化产业,影视剧制作,是引子,是特色,本质上,它还是房地产。
沉吟了片刻后,梅应年笑着问道:
“你们学校城市规划专业的毕业生,好招吗?看来,我以前还是疏于这方面的人才储备了,得尽快补起来……”
“今年估计是来不及了!二舅可以试试高薪挖人,但是效果不好保证。对了,今年的秋招,可以报名,顺便带一带今夕文化……”
“能行的话,我再联系你。”
满意地拍了拍金尚的肩膀,梅应年让梅文辉摊开京城地图,放在茶几上,几人围上来,指指点点。
“核心城区肯定不行,京西这等发展很快的城乡结合部可以试试,但是,城市综合体开发,应该能行,影视基地生态旅游城之类的,难度不小,只能去远城区刷一刷存在感。”
“京西丰台,可以争取一下,重点还是放在密云,怀柔,房山,平谷和通州比较好。”
金尚想了想之后,根据前世的记忆,大致点了几个比较靠谱的地方。
“嗯!我让人考察一下当地环境,影视城计划,差不多就这样,城市商圈综合体开发,以京西为主,这里比较熟,东边的朝阳也可以试试。京城的开发程度已经很高了,可辗转腾挪的空间不大,大概还有十几年的红利期,倒是一些地方新兴城市,区域中心城市,和有潜力的二线城市,市场潜力值得期待……”
“这种事,您自己拿主意,只要现金流不断裂,激进一点操作都没关系,大势所趋,亏不了。”
“按照这个设想进行商业布局的话,钱……不够了,得加强融资力度了。”
摸索着下巴,在地图上来回游移,琢磨着大概需要多长时间,多少资金维持,才能顺利将这么大的盘子撑起来。
“对了,京城有一个三国历史题材的影视基地,南方还要有一个,你觉得应该建在哪里?”
“我觉得苏州不错,太湖周边几个风景优美的地方城市,都可以去试试。”
“不在长江沿岸,洞庭湖,高邮湖,洪泽湖不行吗?”
“大江以南,和大江以北,哪边潜力大,经济状况好,一目了然,靠近内陆的地方,等二舅在沿海经济发达的地方开拓得差不多了,有余力,再去试水比较好……”
“也对,做生意,要讲究顺势而为。客观条件,营商环境,沿海比内陆好,南比北好。如果不是京城……”
梅应年摇摇头,后面的话不再多说了。
大势如此,真不好逆天而行。
这一世,已经算好了,祖国周边战略要地基本囊括,东亚几大水系和平原,尽在手中,定都北方,一定程度上缓解了南北发展的不平衡。
环北海,环渤海,西北塞上江南,大牧场,大农场,煤炭石油天然气,丰富的林木资源等,一定程度上,可以做到南北互补,不至于出现前世那种南北不平衡且差距越拉越大的情况。
即便如此,对梅应年这种有宏大商业愿景的大富豪来说,先南后北,先沿海后内陆的战略,不会搞错的。
“南边的,暂且不去说,北边这个影视基地,你觉得要花多少钱?”
“一期一期建,分批开放使用,缓解资金压力,也让地方看看,咱们不是纸上谈兵,而是真的能创造极高的经济效益。第一期,先两亿……有点少,就三亿吧,应该够了,三通一平先搞起来,各种优惠政策也可以谈。”
“文旅特色,我了解过,有很多弯弯绕绕,这方面,可能还需要你和对方沟通一下。”
“这个自然!”
“你那边的小说和游戏,卖得怎么样?”
“一开始挺平淡,这两天,口碑发酵,有点起色了。各地书店的反馈很不错,网上销量的增长幅度也很可观。”
“目前总共卖了多少?”
“小说将近十五万册,游戏四万多份……”
“这个数据……有点低吧?”
“二舅,现在才卖了一个多星期,已经很可观了。因为宣传投入比较大,初始销量,我其实有点不满意,但是,后续稳住了,没怎么降,甚至还在渐渐拔高。长期来看,很不错……”
全国都只有二十几万上网用户,实际电脑装机量,在五六十万上下,接近十分之一的活跃网民,第一时间买了《三国志》游戏,可见这个数据,真的不差了。
当然,这也有如今市面上没什么出色的大作,还赶上了放暑假,以及部分消费者只是贪便宜,买《三国演义》小说,顺便买了游戏光盘的原因。
即便如此,这个结果,勉强可以接受,对得起金尚花钱宣传推广了。
“那……就这样吧!”
闻言的梅应年,也没有过分纠结这种小事,
“今天最大的收获,就是从阿尚这里听到了关于城市综合体开发的思路。确实,大玩家要摒弃‘散户’思维,土地和上面的建筑,到底值多少钱,还能好好操作一下。包子馒头能卖多少钱,和面粉馅料成本息息相关,也取决于厨师手艺和品牌包装。抬价拿地,低价促销卖房,固然可行,可是,手段有点粗糙。最顶尖的房地产开放商,卖的不止是房,而是一种高质量,高品质,有格调的城市生活。”
地段再好,交通再便利,周围配套设施和基础建设不行,房子也卖不了高价,商铺租金也涨不起来。
与其等着摸不着头脑的政策层面的推进,还不如自己主动动手加码,将“饼子”画得好看一点。
不管是炒股还是炒房,看的是实际价值吗?
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